维持 «不稳平衡»

经过一段时间的动荡和适应，如今办公和仓储房地产市场的潜在动态是什么？

尽管央行关键利率下调周期已经开始，但总体经济背景继续对仓库市场关键指标产生制约作用。根据2025年第三季度的数据，莫斯科地区仓储地产市场呈现新建项目增加、需求下降的趋势。2025年前九个月，莫斯科地区仓储地产新建面积达110万平方米，较去年同期增长百分之三十八。推动这一增长的因素之一是2024年完成交易的定制化仓储项目的交付。与2024年同期相比，2025年前九个月莫斯科地区仓储地产需求下降百分之三十二，至一百八十万平方米。

到2025年第三季度末，在商业活动有限的背景下，莫斯科办公室房地产市场继续放缓，进入不稳定均衡阶段，关键指标的价值没有急剧波动，但市场正处于导致指标变化的边缘。这三个季度的数据显示，与去年同期相比，需求有所下降，平均加权基准租金有所上涨，空置率也略有上升。第一季度至第三季度，已购入和已租赁的办公空间总量比2024年同期下降了百分之四十四。2025年第三季度末的空置率百分之四点七，比2024年同期上升了0.7个百分点。制约增长的关键因素是已签订合同的设施和总部大楼的启用。尽管全年基本租金水平总体上涨，但2025年第三季度增长速度有所放缓。这一趋势可归因于需求有限和空置率低，表明增长潜力已接近饱和。

俄罗斯进出口方向正在转变；港口利用率也在变化，南部和东部港口的作用日益增强。这会对区域仓储和办公地产需求产生怎样的影响？俄罗斯西北部地区的重要性是否正在下降？

俄罗斯仓储地产市场的发展趋势与莫斯科地区类似：新建项目增加，需求下降。2025年前九个月，俄罗斯新建仓储项目较2024年同期增长百分之五十九，而需求下降百分之五十五。高额债务融资给市场商业活动带来压力。尽管电子商务仍是俄罗斯整体需求的主要来源（占百分之四十六），但该领域仓储容量的扩张速度将在今年第四季度放缓，进一步加剧需求疲软。

高密钥率已经停止了许多项目的执行。 在当前环境下，发展的盈利能力发生了多大的变化？

事实上，紧缩的货币条件导致建筑活动减少，特别是在投机性项目和具有租赁实施策略的项目中。要恢复具有市场传统投机性租赁计划的项目，关键费率应处于«十分之低»水平，因为在这个水平上，即使有大量杠杆融资，新项目也可以获得可接受的回报。传统开发模式中的股权份额通常约为百分之二十-百分之三十，但是，按照目前的贷款利率，类似的融资分配不允许新项目在所需的规划范围内取得进展。

近年来，仓储地产市场一直是增长最快的市场之一。我们是否已经看到了市场饱和的最初迹象？

2024年仓储市场过热后趋于稳定，导致租金报价区间收窄。目前，百分之三十三的报价在每年每平方米一万一千至一万三千卢布之间，比2025年第一季度的数据高出7个百分点。值得注意的是，根据2025年第三季度的数据，低于每年每平方米一万一千卢布的报价比例较今年第一季度增长了19个百分点，达到百分之三十三。

* 所有这些数据都反映了2025年第三季度商业房地产市场的状况。