现在很多人都说，高利率的再融资严重阻碍了企业的发展。这对莫斯科商业房地产市场有什么影响？

经济背景本身是进入发展的一个限制，而资格现在取决于是否有足够的财政储备用于降低杠杆率的建筑，因此，无论是商业房地产领域的主要参与者还是住宅开发商都宣布并引进新设施，这一趋势现在在商业房地产的所有领域都很明显。
从需求的角度来看，2024年底在货币措施冷却经济的背景下开始的商业活动放缓，导致由于货币成本增加，选择选择缺乏可变性和模糊的计划视野，新的大额交易开始更加谨慎，这通常导致商业活动平稳减少。
在办公领域，许多有意在2023-2024年增加空间的市场参与者已经开始重新关注销售。同样，出售将仍然是新商业中心开发商的优先实施战略。

商业房地产投资市场目前正处于去年创纪录的过渡阶段，这是由于与外国投资者的交易量下降和货币条件收紧。在目前情况下，通常只有在两种情况下才考虑购买不动产：所购资产的贴现和/或使用权益。同时，投资者倾向于采取观望态度，其中进行房地产交易以解决运营问题。明年，关键率的轨迹将保留在决定房地产的投资吸引力，这将影响交易量的决定性作用。

莫斯科地区对这个市场的价格变化有什么预测？

至于办公房地产市场，该细分市场处于所有权阶段，空置面积的比例处于最低水平，上一次低于百分之五是在2007年，而直到年底（上一次修订关键利率），活动仍然很活跃。所有这些因素都会导致租金上涨，截至11月，办公室租金上涨百分之十，仓库租金上涨1.5倍。值得注意的是，平均市场利率的上涨可能不会反映出全貌，因此，重要的是要指出，无论是在办公房地产领域还是在仓储领域，2024年的趋势之一不仅是利率的上涨，而且是所需商业条件的上下边界的明显扩大。目前，我们看不到改变指标轨迹的先决条件，考虑到今年年底需求的冷却，利率上涨可能不那么活跃，但是，通胀范围内的上涨是有保证的。

供参考：今年的另一个亮点是销售活跃。比如，在仓库方面，重要的是要注意到，销售价格的增长速度比租赁价格的增长速度慢，这增加了购买仓库财产的吸引力。比如，根据2024年第三季度的结果，与2023年同期相比，销售价格上涨了百分之三十九（而租金上涨了百分之四十四）。此外，自2021年以来，租金的累计增长超过了通货膨胀，与销售价格不同。鉴于信贷融资成本和业主市场的上升，由于固定条件和降低通胀风险，对开发商和买家来说，出售是一种更具吸引力的交易类型。

在商业房地产的百分比增长最大的传统观察在莫斯科。 地区的情况如何？

政府各方面的政策提高了各区域的投资吸引力。消费者需求的发展和进口替代的进程已成为这一过程的重要因素。随着旅游领域的大型项目，我们目睹了区域商业活动的增加。在一年内，各区域的投资交易份额有所增加,零售部门和生产部门对仓库空间的需求已达到莫斯科和圣彼得堡的水平。最近，在这些地区建立了大量的公司总部，这使得在首都和圣彼得堡以外实现一定数量的高质量商业设施成为可能，这是房地产市场进一步发展所必需的。

发展活动向区域的转变在仓库房地产市场尤为明显。在2024年的1-3季度，本国各区域的新建筑量首次超过莫斯科地区2倍。区域需求的份额接近该国指标总量的一半。 这是由地区人口购买力的增长以及电子商务参与者的扩张所导致的，电子商务参与者是区域仓库房地产需求的关键驱动因素。

在战略«向东转»的框架内，我们远东地区的发展受到了特别关注。我们能否通过商业地产数字的动态来评估这些地区商业活动的真实情况？

«向东转»的主旋律确实体现在商业地产领域。如此，运输基础设施正在发生变化，这会影响物流流程，因此我们看到仓库和工业房地产市场的变化。引人注目的例子是：2023年12月开通的M–12 «Vostok(东方)»高速公路，本高速公路是欧洲-中国西部国际运输路线的一部分。建立的运输基础设施开辟了将土地引入以前无法参与的物流周转的潜力。在10年内，这条铁路沿线（包括延长至一百五十万平方米的新仓库）将建成。在2025年，该路线计划扩展到叶卡捷琳堡，并在2026年扩展到秋明。仓库设施的地理位置预计将在与主要城市的接触点扩大。 预计未来该路线将到达符拉迪沃斯托克。现在，滨海边疆区的市场，其物流中心是阿尔特姆市，没有充分饱和的优质仓库供应。

同时，最大的市场平台和产品零售部门的代表要求增加该地区的仓储能力。在过去的2年中，加权平均基础租金率增加了2倍，每年达到每平方米11,500卢布，而可用空间的份额保持在接近零的水平。在2-3年中期，滨海边疆区仓库市场的数量可能会增加近2倍，但是，很有可能，这些设施将投入运营已经签约。

莫斯科商业房地产市场的哪些部分目前增长最活跃，哪些正在遇到问题？

在上一轮关键率上升后，谈论细分市场的积极增长并不完全正确。然而，值得注意的是，在第一个3季度，我们在办公室和仓库部门都录得高活动。当然，每个市场都有自己强大的支持因素。在办公室，这一因素是来自政府机构/公司与国家参与的需求。如此，今年最大的交易是俄罗斯铁路公司收购莫斯科塔商务中心（交易的办公面积是二十六万三千平方米）和俄罗斯联邦中央银行的斯拉瓦商务中心（交易的办公面积是一十万两千平方米）。在仓储房地产领域，电子商务成为了强大的支持（根据2024年第一至第三季度的结果，涉及在线交易行业参与者的交易占莫斯科地区需求量的百分之五十二，占俄罗斯需求量的百分之六十七）。根据2024年头9个月的结果，零售房地产板块空置面积份额下降至百分之七点四（与2023年同期相比下降4.6个百分点），这证实了市场复苏阶段的完成。 后者的另一个证明是新品牌进入国内市场的创纪录活动。

进口替代需要在国内建立新的生产设施。这意味着建设和扩大技术基地和工厂。有没有证据表明我们正在朝着这个方向发展？

进口替代和从俄罗斯市场转移进口的政策为当地工业的发展创造了有吸引力的条件。各区域的商业活动水平正在增长，总部正在开放，对仓库的需求也在增长。进口替代政策的全面实施受到劳动力市场短缺的制约，生产能力的扩大受到西方国家制裁压力的制约。在这件事上，即使国内需求不断增长，也难以增加产量，因此不平衡表现为通货膨胀压力和创纪录的高产能利用率（根据联邦国家统计局的数据，2024年第三季度为百分之八十一）。

然而，俄罗斯企业贷款和商业景气指数的增长表明该国商业活动有所增加。莫斯科地区这一过程的一个例子是截至2024年11月，技术园区的空置率降至百分之五。工业园区广场上的主要兴趣对象是中小企业的主体，他们得到了国家的各种支持。2024年6月，根据工业园协会的数据，工业园的可用空间短缺。俄罗斯经济发展部于今年11月宣布了补贴地区的新条件作为回应，，这些地区支持投资者实施新设施建设区域项目或工业建筑和技术园区的再工业化，这表明支持俄罗斯生产领域的私人企业倡议。

2022-2023年我们观察到团队和生产积极向国外重新部署。房地产市场也发生了相应的变化。现在的动态怎么样？

商业房地产市场往往反映全球趋势。因此，在2022年，在灵活的工作空间部分，有一个明显的趋势，向国际扩张国内运营商。 灵活工作空间市场的俄罗斯参与者对当地业务的收缩和潜在客户的放松做出了反应，宣布了国际扩张计划。几乎所有运营商都选择了阿拉伯联合酋长国。在2024年，我们看到已经有扩张潜力的个体玩家实施了他们的计划，但是，这种趋势并没有普遍存在。

现在，我们可以通过与这些公司关于俄罗斯员工工作的政策有关的关键参与者的棱镜来判断俄罗斯企业搬迁的相当负面的动态。同时，近年来，这些参与者增加了对办公空间的需求，包括对总部的需求，这不仅证实了拒绝搬迁的做法，而且也证实了在冠状病毒病限制的背景下经历远程工作后部分返回办公室的趋势。